Важно
Главная / Квартиры в управление / Короткая инвестиция в недвижимость — минус эмоции, плюс капитал
Короткая инвестиция в недвижимость

Короткая инвестиция в недвижимость — минус эмоции, плюс капитал

В нашем бывшем большом государстве, которое не все из современных успешных людей застали во взрослом возрасте, спекуляция считалась чем-то сродни убийству, а при определенных обстоятельствах и размерах так вообще стояла в одном примерно ряду с изменой Родине. Разоблаченные кооператоры и валютные торговцы получали до 15ти с конфискацией, а особо успешные — и «вышечку».

Между тем на спекуляции держится весь мировой фондовый рынок и вообще очень и очень многие мировые экономики. По большому счету — спекуляция — и есть торговля — купил по одной цене, продал дороже, разницу положил в карман.

Зачастую спекуляцию относят к одной из разновидностей инвестиций. Это да, но ставить знак равенства между ними все же нельзя. Если вдуматься, то спекуляция — это именно — купил-продал, а инвестиция — купил и получаешь доход. Не будем здесь читать лекции по инвестированию, лишь обозначим в чем состоит разница, чтобы в момент, когда вам предлагают очередной «выгодный» вариант, вы сами для себя понимали, что реально вам «втюхивают».

Короткая инвестиция в недвижимость: реальные траты и реальные прибыли.

Итак, если ваш риэлтор предложил вам симпатичную квартирку в Барселоне условно скажем тысяч за 100 евро и уверил вас, что через годик, когда рынок пойдет вверх, вы в легкую скинете ее за 120 тысяч минимум — перед вами — спекуляция или еще это называют короткой инвестицией: вы купили дешевле, чем продали и разницу положили в карман.

Хотя в случае 100 на 120 разницы большой вы не выручите (если вообще выручите что либо) — поскольку конечный выхлоп покупки будет не 100, а 100+налог и нотариус, плюс проценты за банковский перевод денег и оформление банковских чеков (в Испании запрещены операции за наличку свыше 2500 евро). При этом  конечная прибыль продажи тоже  будет не 120, а 120 минус налог на прибыль и проценты риэлтору (в Испании проценты в большинстве случаев платит продавец), и еще чуть-чуть возьмет банк за обналичку чеков, которые вам дадут покупатели.

Не забудем еще и такой момент, что если вы залезли в ипотеку, то стоимость покупки и продажи для вас меняется. Даже если вы выплатите всю ипотеку  через год после заключения кредитного договора, проценты выплаченные банку за год и «штраф» за досрочное прекращение ипотеки увеличит первоначальную стоимость покупки и уменьшит  разницу, полученную от продажи.

Стоит говорить, что все это нужно подсчитать до того, как сказать «да»?

Короткая инвестиция в недвижимость: ваш враг — эмоции.

Когда речь идет об инвестиции,  принцип: «ввязаться в драку, а там посмотрим» — не работает. Даже Наполеона он иногда подводил, что уж говорить о нас — скромных тружениках капитализма.

Попросите вашего риэлтора предлагать вам не вариант, а цифры, то есть эпитеты типа «выгодный, доходный, отличный, недорогой» и производные от них пусть оставит для не инвесторов, ваш язык общения — сухие цифры — благодаря своей отрицательной эмоциональности, они самые объективные эпитеты — только цифры покажут вам и прибыльность и интересность будущей сделки.

Если ваша цель спекуляция — краткосрочная инвестиция в недвижимость в Испании — то по большому счету,  видеть квартиру вам нужно только для того, чтобы оценить адекватность ее первоначальной стоимости и сделать свое контрпредложение цены. Здесь ваши главные советчики листочек, карандашек и калькулятор.

Короткая инвестиция в недвижимость: «убитая», не значит «мертвая»

Краткосрочная инвестиция часто интересна тем, кто  хотел бы, как говориться, «поднять» немножко «бабусек», чтобы вложить их во что-то еще.

Бывают и такие варианты, когда вам предлагают «убитую» квартиру, от которой все отказываются, поскольку она требует капитального ремонта. Помните, ее цена должна быть ниже рынка по этому микрорайону процентов на 30 или, если это квартира до 70-80 тысяч евро, просите скидку минимум на стоимость восстановительного ремонта. Только при этих показателях  это  предложение можно попробовать занести в разряд интересных. Такие квартиры покупаются, в них делается простой ремонт — покрасить стены, заменить сантехнику и проводку, поменять плитку, постелить паркет и провести отопление и кондиционеры, и тогда квартиру можно продавать даже выше среднерыночной по району. Разница покупки-продажи может дойти до 50% за счет первоначальной скидки и последующей надбавки. Это дает еще один плюс — не придется долго ждать большого подъема рынка, чтобы получить желаемую моржу. Затраты на приведение квартиры «в чувство» в Испании может составить от 10 до 20 тысяч евро — в зависимости от площади квартиры и дороговизны оборудования и материалов. Само собой, эти траты также следует учитывать при расчете предложения на продажу — цены, которая  покроет все ваши расходы.

Еще выше будет ваша доходность, если вы начнете покупать свои инвестиционные объекты на залоговых аукционах. Однако для такой «игры» вам нужны две надежных составляющих — хороший расторопный риэлтор, специализирующийся на аукционах и полная сумма собственных средств, поскольку банк не даст вам ипотеку под такого журавля.

И последнее замечание. Начиная игру под названием «инвестиции», не важно, будут они долгосрочными или короткими, вы начинаете бизнес, а не просто идете в супермаркет за молоком, а посему, и относиться к этому стоит не столько серьезно, сколько обстоятельно, безъэмоционально. Здесь ваш девиз должен быть простой: ничего личного, только бизнес.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *