Важно
Главная / Квартиры в управление / Квартира в Барселоне: как не обмануться в ожиданиях
купить квартиру в Барселоне

Квартира в Барселоне: как не обмануться в ожиданиях

Итак, предполагается, что инвестиция — это покупка, которая со временем окупает — возвращает, в прямом смысле, деньги, потраченные на ее приобретение.  То есть, купленная вами «вещь» должна возвращать вам деньги в ходе своей эксплуатации. И чтобы это потраченное вам возвращалось, этой «вещью» должны пользоваться другие люди, которые и будут вам за это платить. Иными словами, если вы купили «вещь» и сами ею пользуетесь — это не инвестиция, а просто купленная вещь. Несколько грубых примеров.

Пример первый. Вы купили багет и съели его на завтрак. Вы просто потратили деньги. А вот если вы купили багет, положили в него колбасу и продали как бутерброд и выручили больше чем стоил багет и колбаса в нем — так вот вы, покупая багет, сделали инвестицию.

Пример второй. Вы купили машину за 30 тысяч евро и катаете на ней свою семью или симпатичных коллег по работе. Вы потратили деньги, спустили, я бы даже сказала. А вот если вы сдали ее в аренду соседу, который на ней занимается каким-то своим бизнесом или не занимается, но  за аренду вашей машины сосед платит вам каждый месяц 500 евро, к примеру, то через 60 месяцев, т.е. через  5 лет вы, складывая эти 500-тки в шкатулочку, получите свою тридцатку обратно, и у вас при этом останется еще и сама машина, ее модность и качество оставим  пока в стороне, пока нам важно понять принцип — что есть инвестиция, а что есть «головняк» для вашего кошелька.

Пример третий.  Вы купили квартиру. Живете в ней. С одной стороны, экономите на аренде жилья, но с другой — налоги на собственность и прочие сборы ведь никто не отменял, а если вы еще и влезли в ипотеку… то вы в сплошном минусе. А если вы купили и сдали и получаете сумму, которая хотя бы покрывает вашу ипотеку, а если еще и сверху остается, то вообще шикарно. Через несколько лет ипотека выплачена, и квартира тоже с вами — вы вернули потраченные на нее деньги.

Конечно, попользовав «вещь» самостоятельно, ее можно продать, но из-за амортизации вы не сможете вернуть все потраченное. Подержанный автомобиль не загонишь больше чем за 5-10 тысяч евро  (20 тысяч минус), плюс страховки, парковки, мойки, ремонты и бензин, на которые вы тратились все это время…

Понятно, что есть товары, которые нельзя продать после непродолжительной эксплуатации. Взять хотя бы багет из первого примера.  Вряд ли вам удастся загнать  на углу вчерашнюю булку, да еще и початую. То есть уже на стадии покупки, вам нужно решить — будете ли вы, грубо говоря,  кушать сами или сделаете бутерброд на продажу.

И это замечание справедливо для всех видов инвестирования в «вещи». Даже покупая машину, квартиру или самолет, прежде чем набрать пин-код на карте, вы должны четко понимать, что вы будете делать с этой «вещью» завтра, чтобы не оказаться на углу с початой буханкой, которую никто не возьмет назад.

Иными словами, еще на стадии выбора квартиру, вы уже должны четко ответить для себя на этот главный вопрос: что делать?

Когда ко мне обращаются люди с достаточно тривиальным вопросом, а дорого ли купить квартиру в Барселоне, я всегда задаю им встречный вопрос: а что вы будете с ней делать — жить сами или сдавать другим.

Один очень умный и  богатый человек сказал, что когда влезаешь в недвижку, то  сначала надо искать покупателя и лишь потом продавца. То есть, сначала надо понять, кому ты потом будешь эту квартиру, дом, виллу предлагать: себе, арендаторам-туристам, постоянным съемщикам, студентам, работягам, высокооплачиваемым управленцам. От этого в 90% случаев зависит и то, какой из предложенных вариантов вы в итоге выберете. Ибо ваша задача как инвестора вернуть свои деньги как можно быстрее, а значит, получить от объекта максимальную отдачу. Вы скажите, что на это в принципе рассчитывают все, никто не жаждет работать в убыток. Но детально этот постулат очень многими начинающими инвесторами трактуется не совсем верно. Например, если вы хотите сдавать жилье менеджерам высокого эшелона, за большие деньги, то вряд ли это может получиться, если вы купили бюджетную скромную квартирку в центре или около него. Дорогие клиенты живут в дорогих районах. И отсюда вопрос — а хватит ли у вас денег на дорогое жилье. К тому же на сегодняшнем  рынке жилья в Барселоне разница между арендой бюджетной квартирки в непрестижном районе и дорогими апартаментами и пентхаусами Диагональ-Зона Альта — примерно в 2,5-3 раза. А цена покупки — разнится минимум в 6 и более раз. То есть, если вы хотите видеть своим арендатором директора какого-то там ЗАО/АО хотя бы, придется вложить в хатку много денег.

Поэтому, несмотря на то, что конечно каждый  хочет летать высоко, но прежде чем оторваться от земли, нужно хотя бы знать конечную точку пути, иными словами — сначала надо выбрать конечного потребителя. Вам придется выбирать под свой бюджет не столько квартиру, сколько ее будущего арендатора: жилье для студента и работяги не должно быть сильно дорогое — иначе,  не снимут. Студенты, как перелетные птицы, пытаются вить гнезда вблизи своего водоема — института, поэтому если в округе нет учебных заведений — студенты — не ваши клиенты.

К тому же не надо забывать, что в расчет эффективности инвестиции входят также и те траты на ремонт и экипировку, которые вы делаете в самом начале.

Но об этом позже. Пока на стадии решения — быть инвестором или покупателем, нужно четко представлять что есть что и чем отличается от себе подобного.  Главная ошибка, которую совершают все «покупатели», считающие себя «инвесторами»:  я пока куплю, пока оно продается и дешево, а потом решу, буду я «юзать» это сам или «втюхая» кому другому, накройняк, я всегда могу это продать, если не вскрою упаковку. Подобная «предусмотрительность» актуальна только для инвестирования в вино и антиквариат. Переходящий в классический пример с рынком жилья в Москве в конце нулевых — начале 10-тых годов: казалось, что квартиры в столице будут пользоваться спросом всегда, но пришел 2015тый под руку с системным кризисом экономики, фактическая платежеспособность крупных арендаторов начала стремиться  вниз, потянув за собой цену аренды на основные жилые и коммерческие помещения, что сократило их инвестиционную привлекательность и рынок моментально среагировал пусть и медленным, но уверенным  стартом к падению.

Хотя, если так посмотреть, долгосрочных игроков такое колебание рынка  вряд ли сломит, здесь в зоне риска скорее любители краткосрочных инвестиций. О разнице и рисках как раз и поговорим в следующем рассказе.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *